IAO Urban facilities planning office, Inc.
不動産セミナー25(動画)
「都市農地の有効活用 建てて貸す その注意点」
をアップしました。
今回は都市農地の有効活用の手法として、
最もリスクが高いといえる
建て貸しについてご案内いたします。
コンサルタントとしては、できるなら
避けて戴きたい手法です。
大きな借金を背負う可能性が高く、
それが間違いなく上手く行く保証は
まったくありません。
人口減少等を勘案すると、
賃貸住宅を安易に建設するという計画は、
明確なターゲットがあるとか、
将来的にも確実なエリア以外では
最も危険な計画かもしれません。
誰に最初に声を掛けるのか
という事も重要となってきます。
真剣にクライアントの事を
考えるコンサルタントなら、
安易に回答ができないのが本来の姿
といえましょう。
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不動産セミナー24(動画)
「都市農地の有効活用 農業を続ける」
をアップしました。
今回は都市農地の
有効活用として、
原理原則の農業を続ける
という当然の
お話となりますが、
生産緑地法の一部改正により、
人に貸したり
農作物の販売所が
可能となったり、
農家レストランという
新たな事業の切り口など、
今までの効率的とは言えない
農業の形を変える様な
動きが出てきています。
この中には、大きな可能性を
秘めているものもあれば、
ちょっとどうかなと思える
ビジネスモデルも
ありそうです。
農業に関して
素人がおこがましいですが、
農家が事業家になるリスクは
本来農業を続けるという方向と
違う方向に行く危険性を
孕んでいる様に感じます。
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不動産セミナー23(動画)
「番外編 カレッジリンク型シニアハウス」
をアップしました。
都市農地の有効活用
番外編 カレッジリンク型シニアハウス
今回は都市農地の有効活用として、
大規模な活用も考えてみましょう。
個人レベルで実現できることでは
ありませんが、アメリカなどでは
大学構内のシニアハウスで
大学に通う事を目的の
ひとつとしたものがあります。
日本は社会人になると
大学へ通うというような考え方が
世界的にみても非常に弱いようです。
これからの不動産に限らず
有効活用を考える際には、
元気な高齢者をターゲットにした
ビジネスモデルが重要になってきます。
少し大胆で大掛かりですが、
これらを研究している大手商社や
不動産会社は10年以上前からあるのです。
こういう発想も街づくりという観点からは
重要なテーマといえましょう。
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不動産セミナー22(動画)
「定期借地編 事業用定期借地」
をアップしました。
都市農地の有効活用
定期借地編 事業用定期借地
今回は都市農地の有効活用として、
比較的短い事業用定期借地権についての
有効活用を考えてみたいと思います。
期間も20年程度とかで
一般定期借地権方式に比べると短いですが、
将来の活用方法を検討する前段階としては、
ちょうどいい長さかもしれませんね。
住居系の定期借地に比べると、
収入は多くなりますが、
固定資産税等のランニングコストが
農地に比べると大きく増えるので、
注意は必要です。
建設協力金方式等の建物を
地主が建てるケースも在りますが、
万一借主が破綻してしまうと、
大きなリスクになる可能性もあります。
色々な活用方法があり、
今後も色々と現われてくるでしょうが、
長期的な目線を大事にして考えましょう。
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不動産セミナー21(動画)
「定期借地編 定借戸建て群」
をアップしました。
都市農地の有効活用
定期借地編 定期戸建て群
今回は都市農地の有効活用として、
長期的に安全な一般定期借地権についての
有効活用を考えてみたいと思います。
キャッシュフローは小さいですが、
縮小社会に突入している我が国において、
大きなリスクを背負って
借入れをするような事業は、
明確なターゲットや長期展望がなければ
失敗する確率は高い。
都市農家の方々の有効活用において、
次世代以降に資産を引き継ぐ事も
大きな使命であるとすると、
無謀な投資は避けるべきです。
前回、定期借地権マンションについて
解説をしましたが、今回は戸建て編です。
あまり聞きなれない言葉ですが、
通常の建売住宅のように
単体で売るのではなく、
集合体としての魅力を売るところが特徴。
定借マンションより、
少し郊外でも成立する可能性が高い。
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不動産セミナー20(動画)
「定期借地編 定借マンション」
をアップしました。
都市農地の有効活用
定期借地編 定期借地権付き分譲マンション
今回は都市農地の有効活用として、
長期的に安全な一般定期借地権についての
有効活用を考えてみたいと思います。
キャッシュフローは小さいですが、
縮小社会に突入している我が国において、
大きなリスクを背負って
借入れをするような事業は、
明確なターゲットや長期展望がなければ
失敗する確率は高い。
都市農家の方々の有効活用において、
次世代以降に資産を引き継ぐ事も
大きな使命であるとすると、
無謀な投資は避けるべきです。
ただ、定借マンションも
どこでも可能という訳ではありません。
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不動産セミナー19(動画)
「アンケートからみえる都市農家の危うさ」
をアップしました。
今回は
「2022年以降将来の生計の柱をどうするか」
というテーマに進む前に、
知っておきたい農家の現実を
アンケート結果から
みていきたいと思います。
「平成27年度都市と緑・農が共生する
まちづくりに関する調査」
報告書によりますと
(Ｈ28.3月 全国農業会議所作成)
相続や農業の継承について、
話し合っていない農家も多いという
現実があります。
この部分をしっかり明確にしなければ、
「将来の生計の柱」を考えることは
できないですよね。
都市農家の方々は現実から
目を逸らせていては前には進めません。
我々コンサルや不動産の専門家も、
この部分を認識しながら、
農家の方々と接していく必要があります。
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不動産セミナー15(動画)
「生産緑地2022年問題と2025年高齢者問題
生産緑地と特別養護老人ホームの特別な関係 その⑧」
～8.具体的な試算によって補助制度を知る
を一部修正し、再アップしました。
生産緑地2022年問題と2025年高齢者問題、
両者は一見何も関係もない
現在日本が抱える問題ですが、
実は都市農家にはチャンスなのです。
三大都市圏のうちでも、
都心に近い所では、
介護福祉施設(特別養護老人ホーム)の
入所待ち待機者が多数おられ、
結局入所できずに
お亡くなりになるケースもある。
ならば
「生産緑地にて
特別養護老人ホームが出来ないか」
という可能性を10回程度に渡って
様々な視点から捉えてみます。
例えば、東京都で
特別養護老人ホームを
定期借地権方式で
生産緑地を活用して創設する際、
生産緑地農家に
どの程度の前払い地代が入って、
社会福祉法人は
自用地で建てるより
どの程度イニシャルコストが落とせるか
シミュレーションします。
生産緑地と特別養護老人ホームの
特別な関係が見えましたよね。
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不動産セミナー18(動画)
「保育園に生産緑地を貸す 」
をアップしました。
待機児童問題が叫ばれて久しいが、
改善は少しづつしかされていない。
つい先日(2020年6月23日)も
川崎市が保育園を開設してくれる先を
再募集されていました。
土地を貸す都市農家には、
特別養護老人ホームよりもメリットは
小さいが、土地を貸せる可能性は
特別養護老人ホームより高い。
20年の事業用定期借地権で
将来の再利用計画をじっくり考えられる所が
長所といえましょう。
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不動産セミナー17(動画)
「生産緑地で特養を創る」知っておきたい事
～見かたのご提案
をアップしました。
生産緑地2022年問題と2025年問題
生産緑地と特別養護老人ホームの特別な関係を9回連載。
①高齢者2025年問題とは
②東京都の高齢者施設対策はすごい
③社会福祉事業とは、社会福祉法人とは
④公益施設とは、
都市計画法、土地収用法など
⑤借地権の種類と期間
⑥地主が貸地するメリットとデメリット
⑦社会福祉法人が借地する
メリット・デメリット
⑧具体的な試算からみて、
初めて納得できる補助制度
⑨地主が特養を運営する
動画をご覧になる方の目的によって
見て頂く順番は違うと思われます。
順番どおりである必要もありませんが、
何を知りたいかによって、
どんな順番で見て頂くのが良いのかご提案。
例えば、
Ｑ:その１から順番に見た方が良いの？
Ａ:
生産緑地と特別養護老人ホームの
特別な関係シリーズでの
順番はありませんが、
概要を知るには①をご覧頂き、
その後は自由にご覧下さい。
結論を知りたい方には
⑧をお勧めします。
Ｑ:なぜ、生産緑地で特別養護老人ホームが
作れる可能性があるの?
Ａ:
生産緑地と特別養護老人ホームの
特別な関係③と④から。
Ｑ:東京都の補助はすごいって、
実際どれ位補助が出るの?
Ａ:
生産緑地と特別養護老人ホームの
特別な関係⑧・①・②がお勧め。
Ｑ:都市農家と、社会福祉法人の
メリットデメリットが知りたい。
Ａ:
生産緑地と特別養護老人ホームの
特別な関係⑥・⑦をご覧ください。
Ｑ:都市農家に売却より
一般定期借地権を勧める理由は?
Ａ:
生産緑地と特別養護老人ホームの
特別な関係⑤・⑥・⑧・⑦を。
Ｑ:生産緑地農家が社会福祉法人を創る
というのに興味がある。
Ａ:
結論を知ってから制度の概要を知るには
⑨を最初にご覧になり、
その後ランダムに全てをご覧ください。
Ｑ:その⑥にある換地の事を
もう少し知りたい。
Ａ:
「都市農家の換地その重要性について」
という動画をご覧ください。
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